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如果你不幸买到了烂尾楼,如何处理?

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发表于 2022-4-20 16:27:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
面临现在的经济环境,最大的问题可能就是“假如您不幸中招买到了问题楼盘,那又该如何妥善处理好?”,关于这个问题,徵法老王律师教你几招,注意收藏了。。。

一、不到万不得已,切忌不要到法院去起诉解除合同,退房!

很多购房者往往一看到房屋可能要烂尾,或是停工了几个月就开始心慌了,急急忙忙去找律师起诉要求解除合同,退款,但是我要说的是,这是最坏的选择。

因为,如果开发商违约,停工了,就说明开发商资金链出问题了,这时,你起诉解除购房合同法院可能会支持,但是这一纸判决书不会让你拿到钱,因为开发商帐户根本就没有钱,有判决书并没有什么卵用。

二、起诉解决合同之后,会导致购房者在债权人的顺位下降,不利于后续的法律问题解决。

根据我国的司法实践和最高法的司法解释,执行案件的司法解释,购房者的权益保护是最优先级的,按照我国房地产公司破产债权债务清偿的顺位大致是这样:

购房者(小业主)的住宅权-建设工程优先权(相当于留置权)-职工工资-国家应缴税收-拖欠的土地出让金或增容费-有抵押债权(银行项目贷款)—无抵押债权(诉讼判决应当支付的款项,材料款,其他安装费用,设备费用)

从这里我们可以看出,一旦购房者起诉之后,购房者的顺位直接从第一优先级变成了最后第五位优先级,直接下降了四位,我们都知道的,破产是按顺位进行财产分配的,如果顺位低可能就没有办法得到偿还了,有判决书没有任何意义,徒劳增加了律师费和诉讼费的支出,还把自己的偿债顺位搞低了,这件事的效果做起来就是适得其反。

三、组织购房者群,及时对资金监管帐号和预收款帐号了解其资金流向情况,监督款项支出,及时停掉商品房预售证,防止开发商违规处理剩余资产。

以蓝光为例,在项目停工后,资金监管帐号尚有资金约一亿元,还有大量的应收款项和银行按揭发放贷款约几千万,这些资金如果监管到位会对项目后续建设起到极大的作用,所以在项目停工之后消费者要学会自救,组织好购房者,集体委托律师积极介入事件处理,要求住建局对资金管理帐号进行严格管控。再一个就是要去找住建局及时停止商品房预售证,防止开发商违规把公司名下的剩余资产低价处理,备案给公司的利益相关人,或是将剩余资产抵债给债权人,这一点特别重要。

四、向公安机关报案,对涉及开发商违规违法套取监管资金的事项进行举报,并请求公安机关对开发商的违法事实进行查实。

很多开发商在建设工程施工过程中存在违规套取监管资金的问题,最典型的形式就是虚增项目工程款,虚增工程进度,把已经完成预售的资金通过虚增工程进度的方式先行套取使用,当然这种行为涉到工程监理,施工方,总包各方面综合配合才能完成,往往其中很多行为已经严重违规了,处于违法犯罪和行政违规的中间线,是否能立案侦查,还需要看政府主管部门的决心和意志。

五、要团结一致,用一个声音发声,统一行动,不要用拉横幅,上访闹事等方式去解决问题。

现在经常性的出现的情况就是,很多业主喜欢闹访,认为,不吵不闹就没有办法解决问题,说白了,开发商不交房并不是政府的问题,是开发商自己的问题,包括恒大的事情发生后给全国范围造成了极大的影响,最后定调是“谁的孩子谁抱走。。。”,就是属地管辖原则,由当地政府协调处理相关事项。

那种拉横幅闹访的方式不仅不会解决问题,反而会导致社会问题激化,让购房者从受害者变成施暴者的角色,这种转化并不利于矛盾纠纷的化解。

六、涉房地产案件处理涉及利益相关方众多,需要统一协调处理才能达到最佳效果。

涉及房产的案件由于涉及利益关联方特别多,比如,银行提供按揭贷款支持,项目抵押贷款银行方,项目总包方,劳务分包方,农民工方,材料供应商,水电各分项分包方,一旦项目停工,就意味着几乎所有的项目参与方都会在其中存在欠款,要解决项目复工复产的问题是一个多头协商的过程,需要一个合局的把控才能妥善解决,格局要高,方法要对,策略要灵活多样,协商要积极主动,方案要考虑周全。

总之,解决烂尾楼盘并不是一件很容易的事,需要对建设工程很熟悉且执业多年经验丰富才行,头脑要清醒,工作要到位,积极主动妥善解决,运用多个法律工具,及时止损。

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